Le bailleur peut demander la résiliation judiciaire après commandement de payer visant la clause résolutoire (L145-41 du Code de Commerce), ou mieux faire constater la résiliation de plein droit du bail, pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au Jugement de liquidation judiciaire (article L641-12 du Code de Commerce).

 

  • Commandement et délai de 3 mois

S’agissant d’une dette découlant d’une occupation postérieure, le bailleur ne peut agir judiciairement qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit Jugement (articles L622-14 et L641-12.3 du Code de Commerce), sauf si préalablement à la liquidation judiciaire, il y a eu un Jugement de sauvegarde ou redressement judiciaire : en ce cas, le point de départ du délai de 3 mois est la date du Jugement d’ouverture de sauvegarde ou de redressement judiciaire (Cour de Cassation, Chambre Commerciale, Arrêt du 19 février 2013), rendu avant conversion, de sorte qu’il n’est pas toujours imposé au bailleur un délai de 3 mois après la liquidation.

Pour que soit prononcée la résiliation du bail par le Président du Tribunal Judiciaire, avec demandes en paiement, le commandement préalable est obligatoire (notamment Cour de Cassation, Chambre Commerciale, Arrêt du 28 juin 2011), tandis que rien ne s’oppose à la délivrance d’un commandement avant même l’expiration du délai de 3 mois précité.

Le preneur pourrait obtenir des délais de paiement ou payer dans le délai de 3 mois pour faire échec à la résiliation du bail.

Si la même demande est fondée sur des causes antérieures au Jugement, le bailleur doit introduire sa demande dans les trois mois de la publication du Jugement de liquidation judiciaire (article L641-12 du Code de Commerce), sauf en liquidation judiciaire.

Aucune disposition légale n’impose au bailleur de notifier au mandataire judiciaire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour des loyers échus après le Jugement d’ouverture du redressement judiciaire du preneur (Cass. Com. 15.11.2017 n°16-13.219), de même que sa mise en cause en référé en acquisition de la clause résolutoire, en paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation (Cass. Chambre Civile 3, 16.03.2017 n°15-29.206).

 

  • Pas de commandement préalable

Pour des dettes postérieures au Jugement de liquidation judiciaire, le Juge Commissaire n’est compétent que pour constater (R 641-21 alinéa 2) la résiliation (sans commandement préalable de l’article L145-41 – notamment Cour de Cassation, Chambre Commerciale, Arrêts des 9 octobre 2019 n°18-17.563 et 26 février 2020 n°18-20.859), tandis que le Président du Tribunal Judiciaire, statuant en référé, est compétent non seulement pour la résiliation, mais également pour accorder des délais de paiement et/ou ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire.

En effet, devant le Juge Commissaire, le bailleur demande la constatation de la résiliation de plein droit, sans revendiquer le bénéfice de la clause résolutoire (L641-12.3).

Le Juge Commissaire doit se borner à constater la résiliation du bail si les conditions en sont réunies et ne peut accorder des délais de paiement prévus à l’alinéa 2 de l’article L145-41 du Code de Commerce, qui est inapplicable, ni même faire usage de la faculté d’accorder des délais, en application de l’article 1343-5 du Code Civil, le seul délai opposable au bailleur étant le délai de 3 mois prévu par l’article R641-21 du même Code.

Ainsi, lorsque les conditions de l’article L641-12.3 du Code de Commerce sont réunies, c’est à dire que sera constaté le défaut de paiement de loyers postérieurs qui n’aura pas été régularisé avant l’expiration du délai de 3 mois, aucun autre aménagement de la situation du preneur ne peut intervenir (notamment Cour de Cassation, Chambre Commerciale, Arrêt du 18 mai 2022 n°20-22.164).

Si cette demande présentée au Juge Commissaire a l’avantage d’être simple, le bailleur pourrait être en pratique confronté à l’attente de l’Ordonnance du juge commissaire…

A toutes fins utiles, il faut rappeler que le bailleur dispose d’un privilège légal, tant pour les créances antérieures que pour les créances postérieures  de loyers (qui de surcroît sont des créances méritantes)  au sens de l’article L641-13, inhérentes à l’activité du débiteur (et non celles relatives à la remise en état des locaux après restitution, comme par exemple la dépollution du site ; Cour de Cassation, Chambre Commerciale, Arrêt du 5 février 2020 n°18-23.961).

Quoi qu’il en soit, il est conseillé de poursuivre en paiement et (tenter) d’exécuter dans le cadre du prix de la course.

 

  • Responsabilité du liquidateur

Enfin, le liquidateur judiciaire peut voir sa responsabilité engagée s’il a poursuivi le bail sans s’assurer qu’il disposait de fonds nécessaires pour régler les loyers et charges à échéance, sauf à démontrer qu’il avait un espoir sérieux de cession du bail (notamment Cour d’Appel de Paris, Chambre 1, Arrêt du 4 mars 1994 ; Cour d’Appel de Rennes, Chambre 2, Arrêt du 27 mai 2003 ; Cour d’Appel de Riom, Chambre Civile 1, Arrêt du 1er juin 2006 ; Cour d’Appel de Chambéry, Chambre Commerciale, Arrêt du 7 mai 2007 ; Cour d’Appel de Limoges, Chambre Commerciale, Arrêt du 28 novembre 2007 ; Cour d’Appel d’Amiens, Chambre 1 Section 2, Arrêt du  10 mai 2011; Cour d’Appel de Paris, Pôle 5 Chambre 8, Arrêt du 20 mai 2014; Cour d’Appel d’Amiens, Chambre économique, Arrêt du 3 juillet 2014, Cassation Com. Arrêt du 18 janvier 2017) le bailleur devrait, selon certains, mettre en demeure le liquidateur de payer les loyers échus pendant la liquidation judiciaire, et engager la procédure de résiliation judiciaire, ou faire constater la résiliation de plein droit (L641-12.3) pour engager la responsabilité du liquidateur qui a le monopole pour décider de la continuation du contrat en cours (L641-11.II).

 

Une étude approfondie sur les différentes conséquences de la liquidation judiciaire du preneur sur le bail commercial a été réalisée par le Cabinet, avec aspects pratiques.